住房是老百姓一辈子的大事，按揭贷款买房成为普遍趋势。然而，因新冠疫情的影响，整体经济下滑，很多人丢掉了工作，没有经济能力继续偿还房贷。银行的催收函、催收电话、法院的传票纷至沓来，一次性清偿剩余借款还是拍卖住房无家可归，卑微买房人到底应如何自救？

王某与银行签订《个人购房借款及担保合同》，约定王某向银行申请购房贷款32万元整，贷款期限为20年，年利率为4.9%，用于购买一套自用住房，合同约定王某每月向银行偿还2000元贷款，逾期三个月的，银行有权要求合同提前到期。双方同时约定以该房屋作为抵押物为上述债权提供抵押担保，并于2021年7月13日办理了抵押登记。自2020年疫情爆发以来，王某所从事的设计行业市场萎靡，收入仅能维持温饱，无法偿还房贷月供。在王某逾期5个月后，银行根据合同约定将王某起诉至法院，要求王某一次性偿还剩余借款共计23万元，如王某不能偿还，法院将拍卖该房屋，以所得拍卖价款优先清偿银行的债务。经法院居中调解：王某在7个工作日内还清逾期欠款，借款合同仍然继续履行。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方在合同中约定，王某逾期三个月以上的，银行有权要求解除合同，并要求王某一次性偿还欠款。但是，法院在审判过程中，考虑到因疫情影响导致当事人经营困难收入减少，适用《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》第47条关于约定解除条件成就的规定，结合相关的政策规定，综合审查认定王某的违约程度较为轻微且不影响合同目的的实现，便协调双方达成和解协议，王某一次性向银行还清逾期欠款，《个人购房借款及担保合同》继续履行。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”本案中，若王某在7日内未履行还款义务或再次断供的，银行有权再次起诉要求王某偿还全部欠款，王某无法偿还欠款的，银行有权拍卖其房屋，并就房屋拍卖、变卖、折价后所得价款优先受偿。

1、个人征信不良。房贷逾期后，银行会将逾期情况录入央行的征信系统。征信不良记录要在还清借款后的五年后才能消除，在此期间，王某将无法在银行贷款，出行受阻，可能影响升职就业，甚至会影响其妻子贷款买房买车。

2、产生罚息和滞纳金。借款合同中，一般会约定如不能按时足额偿还借款的，需在原利率的基础上加收50%的计收罚息；对不能支付的利息，按罚息利率按日计收复息。王某需支付除剩余借款和利息外的罚息、复息，甚至还要承担银行为实现债权所支付的其他费用，如诉讼费、保全费、执行费等。

3、被银行起诉，房屋被低价拍卖。王某无法清偿借款的，银行会按照合同约定起诉至法院，要求解除借款合同、偿还欠款，不能支付欠款的，银行将申请执行借款人名下财产。届时，法院将冻结王某名下所有银行账户、微信、支付宝等，查封并以低于市场价的价格拍卖抵押房屋，不足偿还部分需王某继续偿还。

1、政策规定：根据《中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》及《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》规定，对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要及时优化信贷政策，区分还款能力和还款意愿，区分受疫情影响的短期还款能力和中长期还款能力，对其存续个人住房贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长还款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。

2、各大行回应：中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行六大国有商业银行相继作出响应，在符合法律法规和监管规定的前提下，对受疫情影响的个人住房贷款客户，可提供包括延期还款服务、延期还款、客户不列入违约客户名单、同时对客户做好征信保护等方面，给予关怀政策。

综上，在符合上述条件的情况下无法偿还房贷时，可积极与银行联系申请延期，配合银行提供受疫情影响的证明材料，经银行审批后符合延缓条件的，可予以延缓，可根据各个行的延缓政策按计划还款。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条规定：“判决前能够做出调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”即便被起诉到法院也不用慌，可积极与办案法官及银行联系，表明自己有还款意愿及还款能力，申请法院居中调解，争取在还清欠款后，继续履行合同。

在疫情的大环境下，法院在判案过程会综合考虑各方面因素，尤其是涉及到房贷问题，在面临老百姓的生存权、居住权与银行的债权之间的抉择，法院多会倾向于前者。本案中，法院将社会主义核心价值观融入司法裁判，充分考虑人民群众的生存问题，在买房人逾期还款的情况下能突破法律规定，在兼顾公平原则的同时，给买房人一次机会，充分体现了良法善治。买房人亦应把握来之不易的机会，珍爱征信，切勿逾期。

文稿/李清 马彦梅   审核/白帆