2020年5月28日，随着《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）在十三届全国人大三次会议上通过，居住权制度在《民法典》中得到了专章规定。《民法典》中关于居住权的规定，既丰富了我国用益物权体系的内容，又弥补了我国现行法律中只有地役权而没有人役权的缺失，从而形成了极具鲜明特色的中国居住权制度。然而《民法典》确立的一项新制度，仍然存在着许多有待完善的地方。

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居住权最早提出于罗马法，经过多国的延续与发展逐渐壮大。我国居住权也受此影响开始了漫长曲折的发展之路，我国首次出现居住权是在2000年起草的《中华人民共和国物权法》中，居住权的适用和可行性自此是法学领域争论的焦点，虽然几经完善与修改但还是在2007年正式出台的《中华人民共和国物权法》中删除了相关内容。居住权自后经过十多年的沉浮，在 2021年1月1日施行的《民法典》物权编中正式确定，证明了居住权在我国存在的必要性，具有独特意义。我国《民法典》中的居住权以罗马法的居住权为基础，但又不同于罗马法的人役权给予居住权人在房屋出租时与当事人合意约定的权利。居住权的主体具有特殊性，我国居住权的设立其目的在于保证居住权人的居住生活需求，在当前我国人口增长社会不断进步发展，导致土地资源紧张，单一的居住权已经不能满足现状，应适当地放宽居住权制度的限制缓解社会压力。

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居住权的设立是用益物权设立行为，根据居住权设立形式与设立要件可将居住权的设立分为以下几点：一是以合同方式设立居住权*。居住权的设立以登记为生效要件，通常情况下居住权的设立应先签订居住权合同然后进行登记，但在现实情况中并非如此，需要通过居住权合同来产生约束力以此促进居住权的登记。以合同方式设立居住权时产生的是债权债务关系，其以当事人的意思表示为建立基础，与物权变动处于不同的法律基础之上。合同编并不能解决物权的变动、设立等问题。基于居住合同而产生的债权关系不能直接使物权产生变动，只能基于此债权债务关系向债权人请求其办理居住权登记*。在不动产居住权的设立登记前，居住权人不能完成不动产的占有与支配，所有权人可以在设立不动产居住权的同时与居住权人协商约定对不动产的出租问题，可以与居住权人约定出租费用相关事宜，在居住权设立后所有权人可以用此不动产进行抵押权的设立登记不影响其效力。二是以遗嘱方式设立居住权*。居住权的设立并不仅限于双方法律行为，还有以遗产继承的方式获得居住权，遗嘱设立人生前设立遗嘱的行为为单方法律行为。遗嘱设立人在设立遗嘱时需是本人真实的意思表示否则遗嘱可能失效，若遗嘱设立人在死亡前已经将不动产居住权进行设立登记，那么居住权的设立自登记时即生效，此时居住权的设立以不动产居住权的登记为生效要件。在遗嘱设立人还未将居住权进行登记就死亡时，居住权的设立是基于遗嘱设立人的死亡事实而设立的，居住权的设立不以登记为要件在遗嘱设立人死亡后生效。如遗嘱设立人在遗嘱中约定有附加的义务履行条件，继承人如不履行遗嘱中附有的义务，其他继承人或利害相对人可向法院提出请求，请求法院取消其有关履行义务的部分遗产继承。三是以生效法律文书设立居住权。根据《民法典》第二百二十九条规定可知生效法律文书也是居住权设立的方式，如因政府征收的原因导致不动产设立、变更、消失，其不动产上居住权也会当然地随着变化。

根据《民法典》第三百七十条规定可知居住权的消灭有以下两种情况：一是居住权期限届满。如果不动产所有人对于居住权人的居住权到期仍然继续居住的行为没有表示异议，那么在实施层面就与居住权人达成了不定期的居住权合同关系，不动产所有权人可以根据《民法典》第三百七十四条相关规定与居住权人约定租金，未约定租金居住权人应给付所有权人相应的价款补偿。二是居住权人死亡。根据《民法典》第三百六十九条与第三百七十条规定可知，居住权不能转让继承，如果合同与遗嘱均未写明具体的居住期限，居住权的消灭以居住权人的死亡为限，若居住权人有两个以上其中一人死亡，其他居住权人可继续享有居住权。如果居住权期限明确即居住权期限届满居住权消灭*。

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我国居住权设立的目的是为了保障人民老有所依、住有所居，其适用主要体现在以下三个方面：

一、房产转让子女老人仍享有居住权。

居住权的出台极大程度地降低了老无所居的窘态，在居住权制度实施前老人可以直接过户子女但需承担子女不孝不养的风险，若设立遗嘱极有可能因缺乏法律知识导致遗嘱存在瑕疵或无效，而且在实践中仅设立遗嘱没有过户登记容易产生不必要的继承纠纷。居住权制度实施后，老人可以在不动产过户给子女后同时办理居住权设立登记，并将期限约定至老人死亡时。

二、婚姻关系解除后为生活需要设立居住权。

夫妻感情破裂离婚后，可以为弱势一方提供居住权等适当的帮助。在居住权制度实施前，原《婚姻法》相关司法解释中注明可为弱势方提供房屋的居住权但在实践操作中为明确规定实施难度大不具有公示效力容易引起纠纷。在居住权实施后，为弱势方设立居住权有了明确法律依据，可以就不动产办理居住权设立登记为弱势方提供住所。

三、老人为生前同居住的人设立居住权。

在实施居住权制度之前，如果老人将不动产过户给共同居住的人或给其加名，很可能会引发子女之间的矛盾。在居住权制度实施后，老人可以通过在遗嘱中明确不动产所有权归子女所有并同时在该不动产上设立居住权，这样不仅可以使老人的共同居住人老有所居，也可以让自己的子女获得不动产所有权，这是一种双赢的方式。

文稿/冯和平 杨馨朵   审核/郭海茹